Kraków z największym przyrostem podaży od początku istnienia rynku
Miniony rok był rekordowy pod względem ilości wynajętej powierzchni biurowej w Polsce. Popyt brutto zarejestrowany w okresie od stycznia do grudnia wyniósł ponad 1 mln mkw. To nie jedyny rekord zeszłego roku – deweloperzy dostarczyli na krakowski rynek ponad 100 tys. mkw. biur, najwięcej w historii tego rynku. Liderem pod względem ilości projektów w budowie jest natomiast Wrocław, gdzie w fazie realizacji jest obecnie ponad 160 tys. mkw powierzchni biurowej - wynika z publikacji Colliers International, podsumowującej rynek biurowy w Polsce w 2014 roku.
Na koniec grudnia 2014 r. podaż na dziewięciu głównych rynkach biurowych w Polsce osiągnęła poziom 6,9 mln mkw. W ciągu roku deweloperzy oddali do użytku ponad 580 tys. mkw. Dwie trzecie nowej podaży zostało ukończone w Warszawie (280 tys. mkw.) oraz Krakowie (111 tys. mkw.).
Współczynnik pustostanów dla głównych rynków odnotował niewielki wzrost do poziomu 12,4% (wobec 11,9% na koniec 2013 r.). Przeciętne stawki wywoławcze w Warszawie kształtowały się od 12 do 24 euro miesięcznie, natomiast w miastach regionalnych był to przedział między 11,5 a 15,5 euro miesięcznie.
Przegląd miast
Warszawa - Na koniec IV kw. 2014 r. podaż powierzchni biurowej w stolicy wynosiła 4,39 mln mkw. W całym roku na rynek trafiło 280 tys. mkw. nowych biur. W ubiegłym roku w fazę realizacji weszły kolejne inwestycje biurowe m.in. następna faza kompleksu Business Garden, Biura Koszyki, Astoria, Wołoska 24 czy KróLEWska. Na koniec grudnia w budowie znajdowało się ponad 700 tys. mkw. Pozytywnym zjawiskiem był wzrost absorpcji powierzchni biurowej, która w minionym roku osiągnęła poziom 179 tys. mkw. i była o 14% wyższa niż rok wcześniej. W porównaniu do końca grudnia 2013 r. współczynnik pustostanów dla całego rynku wzrósł o 1,5 p.p. i wyniósł 13,3%. Czynsze bazowe za powierzchnię w centrum miasta wahały się między 18 a 24 euro miesięcznie. Stawki poza centrum mieściły się w przedziale od 12 do 16 euro miesięcznie.
Kraków – w 2014 r. Kraków odnotował największy przyrost podaży od początku istnienia rynku. W omawianym okresie deweloperzy ukończyli dwanaście projektów o łącznej powierzchni 111 tys. mkw. Największe nowe inwestycje to m.in. Kapelanka 42, Avia oraz Enterprise Park C. Krakowski rynek nadal wyróżnia się wysoką aktywnością deweloperską – w fazie realizacji znajduje się blisko 140 tys. mkw. Popyt na powierzchnię biurową odnotowany między I a IV kw. wyniósł 117,2 tys. mkw. Ponad 30% zarejestrowanego wolumenu stanowiły umowy pre-let. Współczynnik pustostanów wyniósł 5,6%, co przełożyło się na 34 tys. mkw. dostępnej od zaraz powierzchni.
Wrocław – na koniec grudnia 2014 r. istniejąca podaż osiągnęła poziom 516 tys. mkw. W minionym roku do użytku oddano dziewięć budynków o łącznej powierzchni 56 tys. mkw. W budowie znajduje się 162 tys. mkw., co jest najwyższym wynikiem wśród głównych rynków regionalnych. Łączny wolumen transakcji podpisanych w 2014 r. wyniósł 94,7 tys. mkw. Na rynku odnotowano kilka znaczących umów najmu, wśród których można wymienić dwie transakcje HP (pre-let na 16,4 tys. mkw. w projekcie Dominikański i renegocjacja na 10,6 tys. mkw. w budynku Renoma) oraz Nokia Networks (pre-let, 14 tys. mkw., West Gate). Współczynnik pustostanów wyniósł 11,1% (wobec 12,9% w IV kw. 2013 r.).
Trójmiasto – dzięki nowej podaży na poziomie 46,7 tys. mkw. istniejące zasoby biurowe Trójmiasta zwiększyły się do 397 tys. mkw. Wśród nowo ukończonych inwestycji można wymienić CB Neptun, Olivia Four, a także trzeci budynek w ramach BPH Office Park. W fazie realizacji znajduje się 95 tys. mkw., z czego 73 tys. mkw. w Gdańsku. Popyt brutto zarejestrowany w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy wyniósł 65,6 tys. mkw. Ponad 80% wolumenu stanowiły nowe umowy (w tym na własny użytek właściciela). Współczynnik pustostanów dla całej aglomeracji ukształtował się na poziomie 12,6% (wobec 13,4% w IV kw. 2013 r.).
Poznań – na koniec IV kw. istniejąca podaż wyniosła 285,2 tys. mkw. W ciągu roku na rynek trafiły cztery budynki o łącznej powierzchni 19,3 tys. mkw. W budowie znajduje się 76,7 tys. mkw. Ponad połowa tej powierzchni zostanie dostarczona w ramach pierwszej fazy projektu Business Garden. Łączny wolumen transakcji wyniósł 18,8 tys. mkw., czyli blisko o połowę mniej niż w analogicznym okresie 2013 r. Na rynku dominowały nowe umowy, których udział w popycie wyniósł 69%. W porównaniu do IV kw. 2013 r. współczynnik pustostanów utrzymał się na relatywnie stabilnym poziomie (14,3%).
Łódź – w 2014 r. łódzki rynek biurowy odnotował marginalny wzrost. Do użytku został oddany tylko jeden projekt biurowy – Synergia C. W efekcie, na koniec grudnia istniejąca podaż wyniosła 241,5 tys. mkw. W fazie realizacji znajduje się 30 tys. mkw. powierzchni na wynajem. Popyt brutto zarejestrowany w 2014 r. osiągnął rekordowy poziom 45,7 tys. mkw., głównie dzięki transakcji zawartej przez Infosys w kompleksie Green Horizon (renegocjacja, 21 tys. mkw.). Z uwagi na ograniczony przyrost nowej podaży, współczynnik pustostanów odnotował spadek o 5,5 p.p, do poziomu 11% na koniec grudnia 2014 r.
Katowice – miniony rok charakteryzował się bardzo wysoką aktywnością deweloperską. Do użytku oddano siedem biurowców o łącznej powierzchni 55,8 tys. mkw., czyli ponad dwa razy więcej niż w 2013 r. W budowie pozostaje 43 tys. mkw. Popyt brutto wyniósł 43,9 tys. mkw., z czego 18% stanowiła powierzchnia wynajęta w budynkach w fazie realizacji. Wysoki przyrost podaży w IV kw. przełożył się na wzrost współczynnika pustostanów, który na koniec grudnia wyniósł 13,2%.
Szczecin – na koniec IV kw. 2014 r. podaż powierzchni biurowej wyniosła 99,2 tys. mkw. W ciągu roku do użytku oddany został jeden budynek biurowy (Piastów Office Center II). W budowie znajduje się kolejne 17,2 tys. mkw. powierzchni, której ukończenie planowane jest na 2015 r. W okresie od stycznia do grudnia najemcy zawarli transakcje na 17,7 tys. mkw. Nowe umowy stanowiły 92% aktywności; pozostała część przypadła na renegocjacje i przedłużenia. Od początku roku współczynnik pustostanów wykazywał trend spadkowy. Na koniec IV kw. niewynajęte pozostało 15,8% istniejących zasobów.
Lublin – jest najmniejszym z głównych rynków regionalnych w Polsce. Na koniec 2014 r. istniejąca podaż osiągnęła poziom 98,3 tys. mkw. Do użytku oddano cztery inwestycje o łącznej powierzchni 8,8 tys. mkw., wszystkie zrealizowane przez lokalnych deweloperów. Popyt odnotowany w ciągu roku wyniósł 6,4 tys. mkw. Najemcy zawierali najczęściej nowe umowy, które stanowiły ponad 97% aktywności. Współczynnik pustostanów ukształtował się na poziomie 13,5%.
Prognozy
Według danych Colliers w budowie znajduje się obecnie 1,3 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, z czego ponad 700 tys. mkw. w samej Warszawie. Nowa podaż planowana do ukończenia w 2015 r. jest szacowana na 700 tys. mkw. Warszawski rynek biurowy odnotuje wzrost rzędu 330 tys. mkw., natomiast wśród miast regionalnych najwięcej nowych biur zostanie dostarczone w Krakowie (88 tys. mkw.) oraz Wrocławiu (84 tys. mkw.).
W 2015 r. spodziewany jest dalszy wzrost współczynnika pustostanów. Z uwagi na rosnącą konkurencję ze strony nowych inwestycji, wzrost odsetka powierzchni niewynajętej będzie w szczególności dotyczył starszych obiektów biurowych klasy B.
Colliers przewiduje, że w nadchodzącym roku presja zniżkowa na stawki bazowe ulegnie osłabieniu, a właściciele nieruchomości, zamiast kolejnej obniżki czynszu, będą oferować korzystniejsze pakiety zachęt (np. w zakresie budżetu na aranżację powierzchni).
